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商业物业加速落地,杠杆水平持续下降

时间:2019-04-11 10:49来源:未知 作者:admin
对于房地产企业而言,土地储备是地产公司影响长期价值最重要的因素,支撑着公司长远的发展。长期价值的角度来看,公司业绩增长只是释放长期价值的过程。
截至2018年12月31日,国瑞新增土地储备约792万平米,平均土地成本约人民币1136/平米;于2018年12月31日,土地储备总规模达1,670万平米,同比增长97%,平均土地成本约人民币2,800/平米。
土储策略上,公司未来将保持关注环渤海、华东、大湾区三大城市群。城市选择上,公司坚持布局一二线城市新区及週需求外溢区域,如西安、郑州、贵阳等。这些城市十对周边人口极具强辐射能力的城市。对于三四线城市,国瑞只选取具有强势配套资源的土地。
截至2018年年底,公司土储主要分布京津冀、长三角,及泛珠三角地区,主要分布在核心的一二线城市。值得注意的是,公司在北京、汕头、潮州以及深圳共拥有约1067万平开发面积的以及土地及旧改项目,这些项目有望进一步增厚公司的土地储备。
公司的土地储备布局具备发展潜力,因此具有较高质量,未来产品去化有所保障。而在数量大增背后将促进国瑞置业2019年的两个变化:
1.有更充足的货源支撑业绩增长。2019年,集团新增可售资源可超过500亿元。其中,预计北京可新增资源250亿元;
2.目前土储预计总货值逾人民币1300亿元人民币,支撑公司内在价值增长。按公司20%利润率及10%折现率计算,公司目前土储内含价值接近230亿元人民币,而目前公司市值为81亿港元,长期价值突显。
国瑞置业业务模式保持“住宅+商业”双轮驱动的模式,其商业物业主要集中在一二线城市核心地段,如北京、深圳等地。截至2018年,国瑞的租金收入约为人民币5.1亿,同比增长64%,主要原因是哈德门中心投入运营。公司的投资性物业估值总额近200亿元。
随着物业落地,以及出租面积持续上升,公司租金收入将进一步提升,如北京哈德们中心出租面积仍有30%空间提升;而佛山升平商业中心预计能在2019年为公司带来持续的租金收入。
与此同时,公司的财务水平得到进一步的改善。截至2018年12月31日,净资本负债率同比下降55个点;有息负债总规模约人民币288亿,较中期下降约5%;公司综合融资成本6.94%,在行业中保持合理水平。
公司融资保持通畅,有望进一步扭转过去市场对公司负债端的负面预期。2018年12月31日,国瑞已经批准但尚未提用的授信额度约为人民币100亿元;2019年3月28日,公司已经归还一年内到期的境外债券约5.2亿美元。
(编辑人admin)
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